ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ (ਰੈਗੂਲੇਸ਼ਨ ਐਂਡ ਡਿਵੈਲਪਮੈਂਟ) ਐਕਟ, 2016 ਦੇ ਤਹਿਤ ਸਪੱਸ਼ਟ ਉਪਬੰਧਾਂ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ ਦਾ ਛੇ ਮਹੀਨਿਆਂ ਦੇ ਅੰਦਰ ਨਿਪਟਾਰਾ ਕਰਨਾ ਲਾਜ਼ਮੀ ਹੈ, ਸਰਕਾਰੀ ਵੈਬਸਾਈਟ ਤੋਂ ਐਚਟੀ ਦੁਆਰਾ ਮੁਲਾਂਕਣ ਕੀਤੇ ਗਏ ਅੰਕੜਿਆਂ ਅਨੁਸਾਰ 1,500 ਤੋਂ ਵੱਧ ਕੇਸ 2021 ਤੋਂ ਪੰਜਾਬ ਰੀਅਲ ਅਸਟੇਟ ਰੈਗੂਲੇਟਰੀ ਅਥਾਰਟੀ (ਰੇਰਾ) ਕੋਲ ਲੰਬਿਤ ਪਏ ਹਨ, ਜੋ ਮਹੱਤਵਪੂਰਨ ਲਾਗੂ ਹੋਣ ਵੱਲ ਇਸ਼ਾਰਾ ਕਰਦੇ ਹਨ।

ਕਮਜ਼ੋਰ ਲਾਗੂਕਰਨ ਦੇ ਨਤੀਜੇ ਹਾਈ-ਪ੍ਰੋਫਾਈਲ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਦਿਖਾਈ ਦਿੰਦੇ ਹਨ। 2022 ਵਿੱਚ, ਮੋਹਾਲੀ ਵਿੱਚ GBP ਗਰੁੱਪ ਕਥਿਤ ਤੌਰ ‘ਤੇ ਦੇਸ਼ ਛੱਡ ਕੇ ਭੱਜ ਗਿਆ, ਜਿਸ ਨਾਲ 2,500 ਤੋਂ ਵੱਧ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਫਸ ਗਏ। ਗਰੁੱਪ ਕੋਲ 18 ਚੱਲ ਰਹੇ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਸਨ, ਜਿਨ੍ਹਾਂ ਵਿੱਚ ਖਰੜ ਵਿੱਚ ਕੈਮੇਲੀਆ ਅਤੇ ਜ਼ੀਰਕਪੁਰ ਵਿੱਚ ਜੀਬੀਪੀ ਸੈਂਟਰਮ ਸ਼ਾਮਲ ਹਨ, ਦੋਵੇਂ 2016 ਤੋਂ ਨਿਰਮਾਣ ਅਧੀਨ ਹਨ, ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਕੋਈ ਕਬਜ਼ਾ ਨਹੀਂ ਦਿੱਤਾ ਗਿਆ।

GBP ਦੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰ ਅਤੇ ਨਿਵੇਸ਼ਕ ਵੈਲਫੇਅਰ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨ ਦੇ ਪ੍ਰਧਾਨ ਆਸ਼ੂ ਕੁਮਾਰ ਨੇ ਦੋਸ਼ ਲਾਇਆ ਕਿ ਸਿਆਸੀ ਸਰਪ੍ਰਸਤੀ ਅਕਸਰ ਗਲਤ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਨੂੰ ਬਚਾਉਂਦੀ ਹੈ। “ਸਟਾਫ਼ ਦੀ ਘਾਟ, ਪ੍ਰਕਿਰਿਆਤਮਕ ਦੇਰੀ, ਅਤੇ ਗੁੰਝਲਦਾਰ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਵਿਧੀ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਉਨ੍ਹਾਂ ਦੇ ਕੇਸਾਂ ਦੀ ਪੈਰਵੀ ਕਰਨ ਤੋਂ ਹੋਰ ਨਿਰਾਸ਼ ਕਰਦੇ ਹਨ,” ਉਸਨੇ ਕਿਹਾ।

ਅਧਿਕਾਰਤ ਅੰਕੜੇ ਦੱਸਦੇ ਹਨ ਕਿ ਰਾਜ ਵਿੱਚ ਰਜਿਸਟਰਡ 1,953 ਪ੍ਰੋਜੈਕਟਾਂ ਵਿੱਚੋਂ 825 ਲੇਪਸ ਹੋ ਗਏ ਹਨ – ਇਹ ਦਰਸਾਉਂਦਾ ਹੈ ਕਿ ਲਾਜ਼ਮੀ RERA ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਨੂੰ ਸੁਰੱਖਿਅਤ ਕਰਨ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ ਡਿਵੈਲਪਰ ਉਹਨਾਂ ਨੂੰ ਪੂਰਾ ਕਰਨ ਵਿੱਚ ਅਸਫਲ ਰਹੇ।

ਐਕਟ ਦੇ ਸੈਕਸ਼ਨ 5 ਦੇ ਤਹਿਤ, ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਰਜਿਸਟ੍ਰੇਸ਼ਨ ਨੂੰ ਸਿਰਫ ਜ਼ਬਰਦਸਤੀ ਮਾਪਦੰਡ ਦੇ ਮਾਮਲਿਆਂ ਵਿੱਚ ਵਧਾਇਆ ਜਾ ਸਕਦਾ ਹੈ – ਅਣਪਛਾਤੇ ਅਤੇ ਅਟੱਲ ਹਾਲਾਤ – ਅਤੇ ਉਹ ਵੀ ਇੱਕ ਰਸਮੀ ਅਰਜ਼ੀ ਅਤੇ ਨਿਰਧਾਰਤ ਫੀਸ ਦੁਆਰਾ। ਹਾਲਾਂਕਿ, ਅਥਾਰਟੀ ਦੁਆਰਾ ਦਿੱਤੇ ਗਏ ਵਾਰ-ਵਾਰ ਐਕਸਟੈਂਸ਼ਨਾਂ ਨੇ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਚਿੰਤਾਵਾਂ ਵਧਾ ਦਿੱਤੀਆਂ ਹਨ, ਜੋ ਦੋਸ਼ ਲਗਾਉਂਦੇ ਹਨ ਕਿ ਅਜਿਹੀਆਂ ਛੋਟਾਂ ਜਵਾਬਦੇਹੀ ਨੂੰ ਕਮਜ਼ੋਰ ਕਰਦੀਆਂ ਹਨ।

ਖੇਤਰ ਦੇ ਹਿਸਾਬ ਨਾਲ, ਮੋਹਾਲੀ ਵਿੱਚ ਸਭ ਤੋਂ ਵੱਧ 540 ਰਜਿਸਟਰਡ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਹਨ, ਇਸਦੇ ਬਾਅਦ ਲੁਧਿਆਣਾ ਵਿੱਚ 140 ਹਨ। ਜ਼ਿਆਦਾਤਰ ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ, 95% ਤੋਂ ਵੱਧ, ਦੇਰੀ ਨਾਲ ਕਬਜ਼ੇ, ਵਿਆਜ ਜਾਂ ਜੁਰਮਾਨੇ ਦਾ ਭੁਗਤਾਨ ਨਾ ਕਰਨ, ਕਈ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਯੂਨਿਟਾਂ ਦੀ ਵਿਕਰੀ, ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੁਆਰਾ ਮਨਮਾਨੀਆਂ ਮੰਗਾਂ, ਅਤੇ ਰੁਕੇ ਹੋਏ ਨਿਰਮਾਣ ਨਾਲ ਸਬੰਧਤ ਹਨ।

RERA ਫਰੇਮਵਰਕ, ਸਤੰਬਰ 2017 ਵਿੱਚ ਪੰਜਾਬ ਵਿੱਚ ਲਾਗੂ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ, ਨੂੰ ਪਾਰਦਰਸ਼ਤਾ ਲਿਆਉਣ, ਸਮਾਂ-ਸੀਮਾਵਾਂ ਨੂੰ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਅਤੇ ਘਰ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਦੀ ਸੁਰੱਖਿਆ ਲਈ ਪੇਸ਼ ਕੀਤਾ ਗਿਆ ਸੀ। ਸ਼ਿਕਾਇਤਾਂ ਦੋ ਸ਼੍ਰੇਣੀਆਂ – ਫਾਰਮ ‘ਐਮ’ ਅਤੇ ਫਾਰਮ ‘ਐਨ’ ਅਧੀਨ ਦਰਜ ਕੀਤੀਆਂ ਜਾਂਦੀਆਂ ਹਨ। ਸੈਕਸ਼ਨ 31 ਦੇ ਤਹਿਤ ਜਮ੍ਹਾ ਕੀਤੇ ਗਏ ਫਾਰਮ ‘M’ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੇ ਵਿਰੁੱਧ ਦੇਰੀ ਜਾਂ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੀਆਂ ਕਮੀਆਂ ਵਰਗੀਆਂ ਉਲੰਘਣਾਵਾਂ ਲਈ ਰਾਹਤ ਮੰਗਣ ਲਈ ਕੀਤੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ ਅਤੇ ਚੇਅਰਮੈਨ ਅਤੇ ਮੈਂਬਰਾਂ ਦੀ ਅਗਵਾਈ ਵਾਲੀ ਅਥਾਰਟੀ ਦੁਆਰਾ ਸੁਣੀ ਜਾਂਦੀ ਹੈ। ਦੂਜੇ ਪਾਸੇ, ਫਾਰਮ ‘ਐਨ’ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਅਤੇ ਵਿਆਜ ਦੇ ਦਾਅਵਿਆਂ ਲਈ ਨਿਰਣਾਇਕ ਅਧਿਕਾਰੀ, ਖਾਸ ਤੌਰ ‘ਤੇ ਸੇਵਾਮੁਕਤ ਨਿਆਂਇਕ ਅਧਿਕਾਰੀ ਦੇ ਸਾਹਮਣੇ ਦਾਇਰ ਕੀਤਾ ਜਾਂਦਾ ਹੈ।

ਹਾਲਾਂਕਿ, ਕਾਨੂੰਨੀ ਢਾਂਚੇ ਦੇ ਬਾਵਜੂਦ, ਲਾਗੂ ਕਰਨਾ ਅਧੂਰਾ ਹੈ। ਬਿਲਡਰ-ਖਰੀਦਦਾਰ ਸਮਝੌਤੇ ਅਕਸਰ ਇੱਕ-ਪਾਸੜ ਧਾਰਾਵਾਂ ਨੂੰ ਜਾਰੀ ਰੱਖਦੇ ਹਨ, ਡਿਵੈਲਪਰਾਂ ਦੁਆਰਾ ਪ੍ਰੋਜੈਕਟ ਦੇਰੀ ਲਈ ਸੀਮਤ ਮੁਆਵਜ਼ੇ ਦੀ ਪੇਸ਼ਕਸ਼ ਕਰਦੇ ਹੋਏ ਭੁਗਤਾਨ ਵਿੱਚ ਦੇਰੀ ਲਈ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਭਾਰੀ ਜੁਰਮਾਨਾ ਦਿੰਦੇ ਹਨ।

ਰੇਰਾ ਬਾਰ ਐਸੋਸੀਏਸ਼ਨ, ਪੰਜਾਬ ਦੇ ਮੀਤ ਪ੍ਰਧਾਨ ਐਡਵੋਕੇਟ ਮੁਹੰਮਦ ਸਰਤਾਜ ਖਾਨ ਨੇ ਕਿਹਾ ਕਿ ਕਾਨੂੰਨ ਸਪੱਸ਼ਟ ਤੌਰ ‘ਤੇ ਝਗੜੇ ਦੇ ਤੇਜ਼ੀ ਨਾਲ ਹੱਲ ਦਾ ਸਮਰਥਨ ਕਰਦਾ ਹੈ ਅਤੇ ਢਾਂਚਾਗਤ ਵਿਚੋਲਗੀ ਦੀ ਗੁੰਜਾਇਸ਼ ਵੀ ਪ੍ਰਦਾਨ ਕਰਦਾ ਹੈ।

“ਐਕਟ ਇੱਕ ਉਪਭੋਗਤਾ-ਅਨੁਕੂਲ ਵਿਧੀ ਦੀ ਕਲਪਨਾ ਕਰਦਾ ਹੈ, ਪਰ ਇੱਕ ਸਮਰਪਿਤ ਵਿਚੋਲਗੀ ਫੋਰਮ ਦੀ ਅਣਹੋਂਦ ਵਿੱਚ, ਵਿਵਾਦ ਸਿਸਟਮ ਨੂੰ ਰੋਕਦੇ ਰਹਿੰਦੇ ਹਨ,” ਉਸਨੇ ਕਿਹਾ।

ਧਾਰਾ 32(ਜੀ) ਅਤੇ ਵਿਚੋਲਗੀ ‘ਤੇ ਸੁਪਰੀਮ ਕੋਰਟ ਦੇ ਜ਼ੋਰ ਦਾ ਹਵਾਲਾ ਦਿੰਦੇ ਹੋਏ, ਉਸਨੇ ਰਸਮੀ ਸੁਲ੍ਹਾ-ਸਫਾਈ ਦੇ ਢਾਂਚੇ ਦੀ ਫੌਰੀ ਲੋੜ ‘ਤੇ ਜ਼ੋਰ ਦਿੱਤਾ। “ਇੱਕ ਢਾਂਚਾਗਤ ਵਿਚੋਲਗੀ ਪ੍ਰਣਾਲੀ ਪੈਂਡੈਂਸੀ ਨੂੰ ਘਟਾ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਮੁਕੱਦਮੇਬਾਜ਼ੀ ਦੀ ਲਾਗਤ ਨੂੰ ਘਟਾ ਸਕਦੀ ਹੈ, ਅਤੇ ਜਲਦੀ, ਨਿਪਟਾਰੇ ਦੁਆਰਾ ਸੰਚਾਲਿਤ ਨਤੀਜਿਆਂ ਨੂੰ ਯਕੀਨੀ ਬਣਾ ਸਕਦੀ ਹੈ,” ਉਸਨੇ ਅੱਗੇ ਕਿਹਾ।

ਪੰਜਾਬ ਰੇਰਾ ਦੇ ਚੇਅਰਮੈਨ ਰਾਕੇਸ਼ ਕੁਮਾਰ ਗੋਇਲ ਨੇ ਇਸ ਮੁੱਦੇ ‘ਤੇ ਟਿੱਪਣੀ ਕਰਨ ਤੋਂ ਇਨਕਾਰ ਕਰ ਦਿੱਤਾ।

ਮਾਹਿਰਾਂ ਨੇ ਰੇਰਾ ਦੀਆਂ ਲਾਗੂ ਕਰਨ ਦੀਆਂ ਸ਼ਕਤੀਆਂ ਨੂੰ ਮਜ਼ਬੂਤ ​​ਕਰਨ, ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਪ੍ਰਣਾਲੀਆਂ ਨੂੰ ਡਿਜੀਟਾਈਜ਼ ਕਰਨ, ਅਤੇ ਸ਼ਿਕਾਇਤ ਡੇਟਾ ਦੇ ਜਨਤਕ ਖੁਲਾਸੇ ਨੂੰ ਲਾਜ਼ਮੀ ਕਰਨ ਦੀ ਮੰਗ ਕੀਤੀ ਹੈ। ਉਹ ਘਰੇਲੂ ਖਰੀਦਦਾਰਾਂ ਨੂੰ ਸੰਗਠਿਤ ਰਹਿਣ, ਆਰਟੀਆਈ ਪ੍ਰਬੰਧਾਂ ਦੀ ਵਰਤੋਂ ਕਰਨ ਅਤੇ ਮੀਡੀਆ ਨਾਲ ਸਰਗਰਮੀ ਨਾਲ ਜੁੜਨ ਦੀ ਵੀ ਤਾਕੀਦ ਕਰਦੇ ਹਨ। ਹਾਲਾਂਕਿ ਸੈਕਸ਼ਨ 12-ਪ੍ਰਮੋਟਰਾਂ ਨੂੰ ਇਸ਼ਤਿਹਾਰਾਂ ਵਿੱਚ ਕੀਤੇ ਗਏ ਦਾਅਵਿਆਂ ਲਈ ਜਵਾਬਦੇਹ ਰੱਖਣ ਵਰਗੇ ਸੁਰੱਖਿਆ ਉਪਾਅ-ਅਤੇ ਪੰਜ-ਸਾਲ ਦੀ ਨੁਕਸ ਦੇਣਦਾਰੀ ਦੀ ਧਾਰਾ ਕਾਗਜ਼ ‘ਤੇ ਮੌਜੂਦ ਹੈ, ਪਰ ਇਹਨਾਂ ਦਾ ਪ੍ਰਭਾਵੀ ਲਾਗੂ ਕਰਨਾ ਮੁੱਖ ਚੁਣੌਤੀ ਬਣਿਆ ਹੋਇਆ ਹੈ।